근저당 설정이란
혹시 집을 사보신 적 있으신가요? 아니면 자동차를 담보로 대출을 받아본 적은요? 그런 경험이 있으시다면 '근저당 설정'이라는 말을 들어보셨을 겁니다. 근저당이란 말이 딱딱하게 들릴 수 있지만, 사실 그 안엔 아주 실용적인 보호 장치가 숨어 있습니다. 근저당 설정은 채권자(주로 금융기관)가 돈을 빌려주며 채무자가 갚지 못할 경우를 대비해, 담보물에 권리를 미리 설정해두는 행위입니다.
이게 왜 ‘근(根)저당’이냐면요, 딱 한 번의 거래만을 위한 게 아니라 반복적이거나 변동될 수 있는 채무를 전제로 하거든요. 예를 들어, 1억을 빌렸지만 이자나 연체료, 법적 비용 등을 포함해 1억2천만 원까지 받을 수 있도록 설정해두는 식이에요. 부동산을 담보로 대출받을 때 이 근저당이 등기에 등록되기 때문에, 부동산 거래 전에는 꼭 확인해야 하는 중요한 요소랍니다.
근저당 설정 방법
근저당 설정은 막상 겪어보면 생각보다 간단하게 진행됩니다. 근저당 설정이란 보통 대출을 신청하면서 금융기관에서 모든 절차를 도와주거든요. 저도 얼마 전 아파트 중도금 대출을 받을 때 직접 경험했는데요, 은행 창구에서 인감도장과 인감증명서만 잘 챙겨가면 나머지는 대행해주더라고요.
대출 승인이 떨어지면 은행에서 등기소에 등기신청을 하고, 며칠 후 '등기사항전부증명서'(예전 말로 등기부등본)를 확인하면 내 집에 근저당이 설정되어 있는 걸 볼 수 있어요. 물론, 이것도 빚을 다 갚으면 말소할 수 있으니 너무 겁먹지 않으셔도 됩니다.
근저당 설정 서류
준 근저당 설정이란 비물은 그리 많지 않지만, 빠지면 곤란한 서류들이 있어요. 제 지인은 인감증명서 유효기간이 지나서 하루를 통째로 다시 은행-동사무소-등기소를 왕복했다고 하더라고요. 기본적으로 필요한 건 다음과 같습니다.
- 부동산 등기권리증
- 인감증명서와 인감도장
- 신분증과 주민등록등본
- 채권최고액이 명시된 계약서
- 위임장(대리인 진행 시)
은행이나 법무사가 대행해주는 경우가 많지만, 그래도 본인이 빠짐없이 챙겨가는 게 제일 안전합니다.
근저당 설정 비용
대출을 받으면 돈만 생기는 줄 알았는데, 설정 비용이라는 이름으로 빠져나가는 돈도 은근 많습니다. 등록면허세와 교육세, 등기수수료, 법무사 비용까지 합치면 적게는 20만 원대에서 많게는 40만 원 가까이 됩니다. 저는 대출금에서 자동 공제되는 줄 알고 대출금 전액을 다른 용도로 써버렸다가, 법무사 수수료 별도로 입금하느라 허둥댔던 기억이 있어요. 그러니 대출 전, 예상 비용을 미리 체크해 두시는 게 좋습니다.
자동차 근저당 설정이란
자동차도 근저당 대상이 됩니다. 중고차를 할부로 구매하거나 자동차 담보대출을 받을 때 자주 등장하죠. 제 사촌 동생은 급하게 자금이 필요해 자동차 담보 대출을 받았는데, 나중에 차량을 팔려다 보니 근저당이 설정되어 있어서 매매가 안 되는 거예요.
결국 대출을 다 상환하고 말소등기까지 마친 뒤에야 판매할 수 있었답니다. 차량등록원부를 떼 보면 '근저당 설정' 내역이 나오니, 차량 거래 전에 꼭 확인해보세요.
근저당 설정비율이란
근저당 설정비율은 채권최고액이 담보물의 시가에서 차지하는 비율을 말합니다. 예를 들어, 3억 원짜리 아파트에 2억4천만 원짜리 채권최고액이 걸려 있으면 설정비율은 80%가 되겠죠. 보통은 실제 대출금의 120% 정도로 설정합니다.
왜냐하면 이자나 연체료, 소송비용까지 포함해서 담보를 잡는 게 관행이거든요. 이걸 모르고 매수 계약을 체결했다가, 실제보다 큰 금액의 근저당이 있다는 걸 뒤늦게 알고 계약 파기하는 사례도 있으니 주의가 필요합니다.
근저당 설정 해지방법
대출을 다 갚았다고 해서 저절로 근저당이 사라지진 않습니다. 직접 ‘말소등기’라는 절차를 통해 해지 신청을 해야 하죠. 보통은 은행이 말소서류를 발급해주고, 본인이나 법무사가 등기소에 신청하게 됩니다. 제가 아는 분은 이 과정을 깜빡해서 아파트 매도 직전에 부랴부랴 말소 신청을 하느라 거래일을 미룬 적도 있어요. 해지 서류에는 아래와 같은 것들이 필요합니다.
- 말소등기신청서
- 인감도장과 인감증명서
- 등기권리증
- 위임장(대리일 경우)
근저당 설정이란 이 과정을 잊지 말고 꼭 챙기셔야 추후 매매나 대출이 원활해집니다.
근저당 설정 계약서
근저당 설정이란 계약서 없이 근저당을 설정할 순 없습니다. 대부분 은행에서 정해진 양식으로 계약서를 작성해주지만, 개인 간 금전거래로 근저당을 설정하는 경우엔 더 꼼꼼하게 살펴봐야 해요.
변호사 도움을 받는 게 가장 안전하고요. 중요한 건 채권자와 채무자의 정보, 채권최고액, 담보물의 주소, 이자율 등이 모두 명확하게 기재돼 있어야 한다는 점입니다. 계약서에 허점이 생기면, 나중에 권리를 주장할 수 없을 수도 있으니 주의하세요.
Q&A – 자주 묻는 질문들
Q. 근저당과 저당은 어떤 차이가 있나요?
A. 저당은 한 번 발생한 채무에 대한 담보고, 근저당은 계속적으로 발생할 수 있는 채무를 한꺼번에 담보할 수 있는 구조입니다.
Q. 채권최고액이 왜 대출금보다 더 크게 설정되나요?
A. 단순히 원금만이 아니라 이자, 연체료, 소송비 등도 함께 담보하기 위해 보통 대출금의 120% 정도로 설정합니다.
Q. 대출을 갚았는데 근저당이 그대로예요. 왜죠?
A. 자동 말소가 아니기 때문입니다. 반드시 말소등기 신청을 따로 해야 합니다.
Q. 자동차 중고 거래할 때 근저당 확인은 어떻게 하나요?
A. 차량등록원부를 발급받아 ‘근저당 설정’ 항목을 확인하시면 됩니다. 설정된 상태라면 명의이전이 불가능하니 꼭 해지하고 거래하셔야 해요.
